Cara menggadaikan apartemen dan mendapatkan uang pada tahun 2022: petunjuk langkah demi langkah dengan saran ahli

Mengikuti situasi ekonomi, bank melunakkan atau memperketat kebijakan kredit mereka. 20 tahun yang lalu, pinjaman dikeluarkan dengan hati-hati: dijamin atau dijamin. Seiring waktu, lebih banyak lembaga keuangan mikro muncul, dan jumlah pinjaman dan kartu kredit yang diterbitkan juga meningkat. Tingkat persyaratan untuk peminjam telah menurun.

Namun gejolak ekonomi beberapa tahun terakhir memaksa bank dan pemberi pinjaman lainnya untuk lebih selektif lagi. Pada tahun 2022, satu-satunya cara pasti untuk mendapatkan pinjaman adalah dengan menggadaikan apartemen dan mendapatkan uang dengan cepat.

Kami menyiapkan petunjuk langkah demi langkah dan berbicara dengan seorang ahli tentang bagaimana melakukan semuanya dengan benar.

Hal utama tentang janji sebuah apartemen

Persyaratan hipotek apartemen

Di Negara Kita, tidak ada persyaratan seragam untuk hipotek apartemen - baik untuk properti itu sendiri, maupun untuk orang yang ingin menerima uang. Pemberi pinjaman hanya dipandu oleh kepentingan keuangan dan penilaian risiko mereka.

Misalnya, satu bank tidak akan pernah mengambil apartemen di ZATO sebagai jaminan, karena ini adalah kota tertutup. Jika peminjam tidak dapat mengembalikan uang, apartemen harus dijual dan akan sulit untuk melakukannya. Dan penting bagi pemberi pinjaman untuk mendapatkan uang mereka kembali sesegera mungkin. Bank lain mungkin menerima apartemen seperti itu, tetapi menawarkan tarif yang sedikit lebih tinggi dan memberikan uang lebih sedikit daripada biaya perumahan yang sebenarnya.

Potret yang diizinkan dari peminjam juga berbeda untuk setiap pemberi pinjaman. Bank besar dapat menolak jika seseorang tidak memiliki pekerjaan dan penghasilan tetap. Atau menawarkan persyaratan yang kurang menguntungkan. Koperasi kredit dan konsumen dan investor swasta, sebaliknya, tidak begitu kritis dalam menilai pemohon uang.

Kami menganalisis penawaran kreditur pada tahun 2022 dan memperoleh persyaratan "rata-rata aritmatika" untuk agunan apartemen di Negara Kita.

Apartemen terletak di kota di mana terdapat kantor perwakilan pemberi pinjaman. Jika bank (meskipun tidak hanya dapat menerima perumahan sebagai jaminan) tidak memiliki cabang dan cabang di wilayah Anda, apartemen seperti itu tidak mungkin dipertimbangkan. Alasannya sederhana: jika peminjam tidak dapat melunasi utangnya, maka ia harus diusir, digugat, dan dijual. Ini adalah biaya untuk pemberi pinjaman, terutama jika ia berbasis di kota lain.

Kondisi apartemen. Pemberi pinjaman tidak akan melihat wallpaper baru dan jendela berlapis ganda. Tentu saja, jika apartemen itu setelah kebakaran, maka itu tidak likuid. Namun secara umum, furnitur cantik dan kitchen set baru tidak memengaruhi biaya. Bagaimanapun, itu adalah apartemen yang digadaikan, yang berpotensi dapat dijual dengan cepat.

Penting bagi kreditur bahwa rumah itu tidak darurat, bobrok. Ada persyaratan untuk jumlah lantai dan jumlah apartemen. Misalnya, rumah dua lantai dengan enam apartemen – seperti yang dibangun pada awal tahun Soviet – tidak termasuk dalam kriteria sebagian besar kreditur. Jika rumah memiliki lantai kayu – juga, kemungkinan besar, jaminan bukanlah pilihan.

Semua komunikasi harus berfungsi: gas, listrik, pemanas, dan pasokan air. Pembangunan kembali ilegal paling sering tidak diperbolehkan. Misalnya, jika dinding antara dapur dan ruangan dihancurkan di apartemen dengan kompor gas, ini sangat penting. Tetapi jika hanya pantry yang diperbaiki, maka itu adalah kebijaksanaan bank. Pembangunan kembali yang dilegalkan di BTI dapat diterima.

Bagaimana pemberi pinjaman tahu bahwa apartemen itu cair? Sederhana saja: Anda perlu memesan penilaian. Ini adalah layanan berbayar. Di Negara Kita, biaya rata-rata adalah 5-15 ribu rubel. Spesialis akan datang, mengambil gambar, menulis kesimpulan – album evaluasi. Inspektur akan menunjukkan biaya rata-rata untuk menjual apartemen, atas dasar itu bank akan menarik kesimpulan tentang ukuran pinjaman.

Dasar kepemilikan. Sederhananya, bagaimana Anda mendapatkan apartemen ini. Dasar ideal untuk pemberi pinjaman adalah kontrak penjualan. Artinya, Anda pernah membeli rumah sendiri, dan sekarang Anda ingin menggadaikannya. Atau Anda telah memprivatisasi apartemen. Ingatlah bahwa privatisasi dimulai pada tahun 1991.

Mereka waspada terhadap apartemen yang diterima berdasarkan perjanjian sumbangan dan sebagai warisan. Apalagi jika apartemen baru saja pindah ke Anda. Tiba-tiba, dalam beberapa bulan, latar belakang kriminal atau peradilan akan terungkap? Misalnya, akan ada ahli waris yang kepentingannya tidak diperhitungkan saat membagi harta.

Pada saat yang sama, apartemen seperti itu masih diterima, tetapi mereka diminta untuk menerbitkan asuransi hak milik. Di bawah kebijakan seperti itu, perusahaan asuransi berjanji untuk membayar uang untuk sebuah apartemen jika tiba-tiba sebuah perjanjian sumbangan atau warisan diajukan ke pengadilan.

Apartemen yang ditahan dan apartemen yang menandatangani perjanjian sumbangan tidak cocok. Pengadilan dapat menyita apartemen. Ini terjadi ketika pemiliknya, misalnya, terlibat dalam kasus pidana. Atau mereka menagih hutang darinya. Pemberi pinjaman tidak akan mengambil apartemen yang perjanjian donasinya telah dibuat.

Paling sering mereka tidak menerima apartemen yang disewakan. Tetapi pemberi pinjaman tidak dapat mengetahui hal ini – ambil saja kata-kata Anda. Hal lain adalah bahwa dalam keadaan darurat, ini mungkin tidak menguntungkan Anda. Bayangkan Anda telah menggadaikan sebuah apartemen dan mengasuransikannya, tetapi pada saat yang sama Anda menyewakannya kepada penyewa. Mereka mengalami kebocoran gas dan rumahnya rusak. Apartemen tersebut digunakan oleh orang lain dan perusahaan asuransi akan menolak untuk membayar ganti rugi.

Persyaratan untuk peminjam

Ketika Anda ingin mendapatkan uang yang dijamin dengan apartemen, pemberi pinjaman juga akan menilai Anda sebagai peminjam. Bank memiliki kriteria yang paling ketat.

Usia. Dalam kebanyakan kasus, seorang warga negara dapat membuang propertinya sejak usia 18 tahun. Ada pengecualian untuk orang yang berusia di atas 16 tahun, jika emansipasi diakui melalui pengadilan – yaitu, seseorang dianggap mampu sepenuhnya, yang berarti bahwa ia dapat membuang properti, termasuk menjaminkannya.

Namun, saat mengeluarkan pinjaman, bank meningkatkan usia minimum peminjam. Bilah bawah paling sering berusia 20-21 tahun. Bilah atas cukup lebar - dari 65 hingga 85 tahun. Pada saat usia ini, pinjaman harus sudah benar-benar ditutup.

Contoh. Seorang penduduk kota berusia 50 tahun ingin menggadaikan sebuah apartemen dan mengembalikan uangnya ke bank selama 20 tahun. Namun, bank hanya memberikan pinjaman kepada peminjam di bawah 65 tahun. Artinya, Anda harus mengambil pinjaman hanya selama 15 tahun atau mencari bank lain.

Pengalaman kerja dan penghasilan.  Koperasi konsumen kredit (BPK) dan investor swasta sesetia mungkin kepada mereka yang ingin menggadaikan apartemen dan mendapatkan uang. Bank sekali lagi yang paling penting untuk aspek ini. Siapkan sertifikat 2-NDFL (atas penghasilan), Anda harus bekerja di tempat terakhir setidaknya selama 3-6 bulan. Pada saat yang sama, bank memahami bahwa tidak semua bekerja secara resmi. Oleh karena itu, mereka mungkin setuju untuk menerima laporan mutasi bank Anda sebagai alternatif. Pernyataan tersebut harus menunjukkan bahwa peminjam menerima uang dengan keteraturan tertentu dan bahwa ia memiliki dana di rekeningnya.

Sejarah kredit. Pertama-tama, bank memperhatikannya – BPK juga memperhatikannya. Sejarah kredit disimpan di biro khusus. Mereka mengirimkan informasi tentang pinjaman apa yang didaftarkan untuk orang ini, apakah pembayaran dilakukan tepat waktu. 

Petunjuk langkah demi langkah untuk menggadaikan apartemen

1. Pilih pemberi pinjaman

Pilihannya adalah antara bank, koperasi konsumen kredit (CPC) atau investor swasta. Masing-masing memiliki kelebihan dan kekurangannya sendiri, yang akan kita bahas di bawah ini.

2. Siapkan dokumen

Untuk menggadaikan apartemen, Anda perlu:

• mengisi formulir aplikasi (setiap pemberi pinjaman memiliki formulir sendiri);
• paspor asli dengan pendaftaran;
• dokumen kedua (SNILS, SIM, NPWP, KTP, paspor, dan kadang-kadang sekaligus – masing-masing kreditur memiliki persyaratannya sendiri);
• Sertifikat penghasilan 2-NDFL (Anda dapat memintanya di departemen akuntansi atau mengunduhnya di akun pribadi Anda di situs web layanan pajak - pertama-tama, bank yang memintanya);
• salinan buku kerja atau ekstrak darinya (bank juga meminta);
• jika Anda menikah dan belum menandatangani kontrak pernikahan, yang menurutnya pasangan (a) tidak memiliki apartemen dan tidak bertindak sebagai peminjam bersama untuk pinjaman, maka Anda memerlukan sertifikat dari kantor pendaftaran;
• konfirmasi kepemilikan apartemen: kontrak penjualan, kutipan dari USRN, sertifikat warisan, perjanjian sumbangan atau keputusan pengadilan.

3. Memahami asuransi dan penilaian

Pertama-tama, pemberi pinjaman akan meminta penilaian apartemen. Undang-undang tidak mewajibkan hal ini, tetapi dalam praktiknya prosedur ini hampir selalu dilakukan. Mustahil untuk mempercayai kata peminjam bahwa apartemennya berharga dalam jumlah tertentu. Perusahaan penilai bekerja dengan cepat. Sebelum itu, periksa apakah ada perusahaan penilai yang cocok atau hanya dari yang terakreditasi oleh bank atau BPK. Spesialis akan datang, membuat album penilaian (rata-rata dalam 1-3 hari) dan menulis kesimpulan tentang biaya perumahan.

Setelah itu, pemberi pinjaman akan dapat mengumumkan jumlah yang siap dia berikan untuk keamanan. Harap dicatat bahwa tidak ada yang akan memberikan 100% harga apartemen secara kredit. Nah, jika mereka memberikan 80-90% dari nilai pasar. Misalnya, penilai menulis bahwa properti itu bernilai 10 juta rubel. Pemberi pinjaman setuju untuk memberikan 75% dari jumlah ini, yaitu 7,5 juta rubel. Ingatlah bahwa pemberi pinjaman bukanlah pembeli apartemen. Dia memiliki tugas yang berbeda: memberi uang, mendapatkan uang, dan jika terjadi kesalahan, segera jual gadai dan kembalikan miliknya.

Sebelum transaksi, Anda harus menyetujui asuransi apartemen. Perusahaan asuransi harus memastikan bahwa ia siap untuk mengasuransikan objek dan kehidupan peminjam. Secara formal, perusahaan mana pun cocok. Namun, pemberi pinjaman sering menunjukkan kumpulan perusahaan asuransi tempat mereka bekerja. Jika Anda memilih perusahaan lain, maka aplikasi dapat dianggap lebih lama atau bahkan ditolak tanpa penjelasan.

Peminjam tidak diharuskan untuk mengasuransikan judul (kami berbicara tentang layanan ini di atas). Tetapi pemberi pinjaman, sekali lagi, dalam hal ini, dapat menolak atau menaikkan suku bunga.

4. Daftarkan janji

Pada tahap ini, negara yang diwakili oleh Rosreestr terlibat dalam kasus tersebut. Departemen ini bertanggung jawab untuk akuntansi tanah dan real estate di negara ini. Tidak masalah baginya untuk apa Anda mengambil pinjaman dan dalam kondisi apa. Dia bertindak sebagai semacam penjamin kemurnian transaksi. Di bagian itu mulai sekarang di USRN di sebelah apartemen Anda akan ada pembebanan. Pernyataan itu akan menunjukkan bahwa apartemen itu dijaminkan. Hal ini diperlukan untuk menghindari perselisihan di kemudian hari.

5. Syarat persetujuan pinjaman dan penerimaan uang

Rata-rata, seluruh proses memakan waktu 14 hari. Ini jika Anda tidak terburu-buru ke mana pun, tetapi jangan menunda pengumpulan dokumen. Mari kita lihat periode waktu ini terdiri dari:

• pra-persetujuan aplikasi oleh pemberi pinjaman – pada tahun 2022 dibutuhkan beberapa jam dan bahkan menit;
• persetujuan aplikasi – hingga lima hari, prosedur terlama adalah dengan bank, pada tahap ini Anda harus memberikan semua dokumen;
• asuransi dan penilaian — perusahaan bekerja dengan cepat, tetapi tidak secara instan, kami akan memakan waktu hingga lima hari untuk prosedur ini;
• pendaftaran janji di Rosreestr – lima hari kerja sejak tanggal penerimaan aplikasi dan dokumen yang dilampirkannya, saat mendaftar melalui MFC – tujuh hari kerja, meskipun setiap orang dapat menghabiskannya lebih cepat;
• menerima uang - segera setelah pendaftaran janji.

Di mana tempat terbaik untuk menyewa apartemen?

1. Bank

Opsi paling menguntungkan dalam hal tarif. Ini akan kurang dari di BPK dan investor. Tapi menggadaikan apartemen dan mendapatkan uang adalah hal yang paling sulit. Karena mereka mempertimbangkan peminjam dengan hati-hati: laporan laba rugi, buku kerja, riwayat kredit. Anda dapat melakukannya tanpanya, tetapi tarifnya akan lebih tinggi. Selain itu, kecepatan persetujuan oleh bank adalah serendah mungkin. Anda tidak akan mendapatkan uang dengan cepat.

2. Investor swasta

Pada tahun 2022, investor dapat mengeluarkan uang jaminan hanya kepada pengusaha perorangan dan badan hukum untuk pengembangan bisnis. Mereka dilarang meminjamkan kepada warga negara biasa.

Jika Anda memiliki pengusaha perorangan atau LLC dan apartemen yang cocok untuk jaminan, maka Anda bisa mendapatkan pinjaman dari investor. Ini adalah orang biasa yang tertarik untuk mendapatkan penghasilan. Pada saat yang sama, ia dapat bertindak melalui broker, sebuah perusahaan manajemen yang menyertai sisi hukum transaksi.

Investor memiliki tingkat bunga pinjaman yang lebih tinggi daripada bank dan BPK. Tapi Anda bisa mendapatkan uang secepat mungkin.

3. Pilihan lain

Organisasi keuangan mikro, mereka juga LKM atau “uang cepat” tidak dapat menerima apartemen sebagai agunan. Hukum melarang. Pegadaian juga tidak menerima perumahan. Hanya BPK yang tersisa – koperasi konsumen kredit. Daftar mereka ada di situs web Bank Sentral¹. Jika sebuah perusahaan tidak ada dalam daftar, jangan bekerja dengannya.

BPK hanya meminjamkan kepada pemegang sahamnya. Dengan standar modern, formatnya terlihat kuno. Lagi pula, pada awalnya, koperasi diciptakan sebagai "dana gotong royong". Artinya, sekelompok orang bersatu dan memutuskan: mari tambahkan uang ke dana bersama, dan jika salah satu pemegang saham membutuhkan dana, kami akan memberinya pinjaman. Dan kami akan membantu seseorang, dan kami akan mendapatkan uang sendiri.

PDA modern bekerja dengan cara yang sama, hanya saja mereka menerima hampir semua orang sebagai pemegang saham, dan Anda tidak perlu membayar uang untuk bergabung. Artinya, peminjam diterima di koperasi, mereka memberikan pinjaman dijamin, dan dia membayar uang ke PKC. Begitu dia melunasi hutangnya, dia bisa pergi. 

Koperasi sesetia mungkin dengan potret peminjam dan memberikan persetujuan lebih cepat daripada bank. Tapi persentase mereka lebih tinggi.

Kondisi untuk pelunasan hipotek apartemen

Semua kondisi ditentukan dalam perjanjian pinjaman. Mereka tidak jauh berbeda dengan pinjaman biasa. Pembayaran harus dilakukan setiap bulan pada tanggal tertentu. Anda dapat melunasi pinjaman lebih awal tanpa penalti. Ketika hutang dibayar, uang jaminan dikeluarkan dari apartemen.

Bank berhak mengambil properti jika peminjam terlambat membayar setidaknya sehari tiga kali dalam setahun. Ancaman nyata untuk kehilangan tempat tinggal bagi semua anggota keluarga, termasuk seorang anak di bawah 18 tahun.

Saat Anda melunasi hutang, Anda tidak dapat melakukan apa pun dengan apartemen tanpa persetujuan kreditur. Anda bisa hidup, melakukan perbaikan kosmetik juga. Tetapi pembangunan kembali, penjualan dan penyewaan – hanya dengan izin dari pemilik gadai.

Pertanyaan dan jawaban populer

Menjawab pertanyaan Pengacara Perusahaan Manajemen Investasi GLS (GLS INVEST) Alexander Morev.

Sumber dari:

1. Situs web Bank Sentral. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Undang-Undang Federal No. 16.07.1998-FZ tanggal 102 Juli, 26.03.2022 (sebagaimana diubah pada 01.05.2022 Maret, 19396) "Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat)" (sebagaimana diubah dan ditambah, berlaku mulai 8 Mei 3) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.